건축물의 층수 제한과 높이 규정 완벽 정리: 건축법 기준 총정리

 

 

건축물의 층수와 높이가 제한되는 이유

건물을 지을 때 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 층수와 높이 제한이다.
같은 지역이라도 건축법상 층수 제한과 높이 규정이 다를 수 있으며, 이를 어기면 건축 허가를 받을 수 없다.

 

* 층수 제한과 높이 규제가 중요한 이유

• 도시 미관 유지 → 무분별한 초고층 건축 방지.
• 일조권 및 조망권 보호 → 주변 건물과의 균형 유지.
• 안전 및 소방 기준 확보 → 고층 건물의 구조적 안전 확보.
• 공공 인프라 부담 완화 → 교통·환경 영향을 고려한 건축 계획 필요.

 

이번 글에서는 건축법상 층수 제한과 높이 규정의 기본 개념, 주거·상업·공업지역별 규제 기준, 층수 제한을 초과할 수 있는 방법까지
모두 정리해보겠다.

 

1. 층수 제한과 높이 규정의 기본 개념

1) 층수 제한이란?

• 층수 제한은 특정 지역에서 건물의 최대 층수를 제한하는 규정이다.
• 용도지역, 용도지구, 경관지구 등에 따라 층수 제한이 다를 수 있음.

* 예시

• 일반주거지역 → 5층 이하 제한.
• 중심상업지역 → 층수 제한 없음.

2) 높이 제한이란?

• 건축물의 물리적인 높이를 제한하는 규정으로, 층수와는 별개로 적용될 수 있음.
• 예를 들어, 5층 건물이라도 높이가 20m를 넘으면 허가가 불가능할 수도 있음.

* 예시

• 일반주거지역 → 최대 20m 이하.
• 중심상업지역 → 높이 제한 없음.

즉, 층수 제한과 높이 제한은 별개의 규정이며, 지역별로 다르게 적용될 수 있다.

 

2. 지역별 층수 제한과 높이 규정

건축물의 층수 제한과 높이 규정은 ‘용도지역’에 따라 달라진다.
각 용도지역별 건축 가능 층수 및 높이 기준을 정리하면 다음과 같다.

 

1) 주거지역(Residential Zone)

구분	건축 가능 건물 유형	층수 제한	높이 제한
전용주거지역	단독주택, 다세대주택	3~5층 이하	15~20m
일반주거지역	아파트, 연립주택	5~25층 이하	20~75m
준주거지역	주거+상업 혼합 가능	층수 제한 없음	100m 이상 가능

 

* 건축 시 유의사항

• 전용주거지역에서는 5층 이상 건축 불가능.
• 준주거지역에서는 1층에 상업시설을 배치할 수 있음.

 

2) 상업지역(Commercial Zone)

구분	건축 가능 건물 유형	층수 제한	높이 제한
중심상업지역	초고층 빌딩, 복합 건축물	제한 없음	제한 없음
일반상업지역	오피스, 상가, 호텔	제한 없음	제한 없음
근린상업지역	저층 상업시설, 업무시설	7~10층 이하	40~50m

 

* 건축 시 유의사항

• 일반상업지역과 중심상업지역은 층수 및 높이 제한이 거의 없음.
• 근린상업지역은 주거지역보다 높은 건축이 가능하지만, 초고층 건물은 불가능.

 

3) 공업지역(Industrial Zone)

구분	건축 가능 건물 유형	층수 제한	높이 제한
전용공업지역	대형 공장	5~7층 이하	30~40m
일반공업지역	중소형 공장, 물류창고	7~10층 이하	40~50m
준공업지역	공장+근린시설 가능	층수 제한 없음	제한 없음

 

3. 층수 및 높이 제한을 초과할 수 있는 방법

층수 및 높이 제한을 초과하는 것은 쉽지 않지만, 특정 조건을 충족하면 초과 허용이 가능할 수도 있다.

 

1) 용적률 인센티브 활용

* 조건

• 건축법 및 지자체 조례에 따른 용적률 인센티브 적용 가능.
• 공공 기여(도로 기부, 공원 조성 등)를 하면 추가 용적률을 받을 수 있음.

* 예시

• 일반주거지역에서 공공 공원을 조성하면 추가 5층까지 허용.

* 건축 시 유의사항

• 대형 공장은 층수 제한이 적용되며, 일반적으로 5~7층 이하.
• 준공업지역에서는 높이 제한이 없으며, 상업시설과 공장을 함께 배치 가능.

 

2) 경관 심의 및 특례 조항 활용

* 조건

• 경관지구에 속한 경우, 특별 설계를 통해 추가 높이 허용 가능.
• 친환경 건축, 공공시설 제공 시 일부 기준 완화.

* 예시

• 도심 상업지역에서 초고층 빌딩을 건설하려면 경관 심의를 통과해야 함.

 

3) 도시개발구역 지정 활용

* 조건

• 특정 지역이 도시개발구역으로 지정되면, 기존 제한보다 높은 건축 가능.
• 단, 개발 계획에 따라 사전 승인이 필요.

* 예시

• 기존 15층 제한이었던 지역이 도시개발구역으로 지정되면 30층까지 허용.

4. 층수 및 높이 제한을 어길 경우 발생하는 문제

건축법을 위반하여 층수 또는 높이를 초과하면 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있다.

1. 건축 허가 취소 및 시정 명령
2. 이행강제금 부과(최대 10% 과태료 적용)
3. 건축물 사용 승인 불가 → 입주 및 매매 불가능

* 불법 증축 사례

• 10층 허가를 받고 12층으로 증축 → 위반 건축물 등재 후 철거 명령.

따라서 건축을 계획할 때 반드시 층수 및 높이 규정을 준수해야 한다.

 

건축 전 층수 및 높이 규정을 철저히 확인해야 한다

* 용도지역에 따른 층수 및 높이 제한을 반드시 확인.
* 초고층 건물은 경관 심의 및 용적률 인센티브 활용 가능.
* 규정을 위반하면 건축 허가 취소 및 과태료 부과 가능.

 

건축을 계획하고 있다면, 사전에 층수 및 높이 제한을 철저히 검토하여 원활한 건축을 진행하는 것이 중요하다!