건축법상 ‘불법 건축물’과 합법화 방법: 건축 허가 없이 건축하면 벌어지는 일

 

불법 건축물이란 무엇인가?

많은 사람들이 "내 땅에 건물을 짓는데 왜 허가가 필요할까?"라는 의문을 가진다.
하지만 건축은 단순한 개인의 문제가 아니라 공공 안전과 도시 계획의 중요한 요소이기 때문에,
국가와 지자체에서 정한 법적 기준을 따라야 한다.

 

허가 없이 건물을 짓거나, 허가받은 내용과 다르게 건축물을 변경하는 경우
이 건물은 **불법 건축물(Illegal Building)**이 되며,
최악의 경우 철거 명령, 과태료, 매매 및 대출 제한 등 심각한 불이익이 발생할 수 있다.

 

이번 글에서는 불법 건축물의 기준, 불법 건축물이 되면 발생하는 문제, 합법화하는 방법까지
모두 정리해보겠다.

 

1. 건축법상 ‘불법 건축물’의 정의와 유형

1) 불법 건축물의 정의

건축법 제11조(건축 허가) 및 제14조(건축 신고)에 따르면,
건축물은 반드시 건축 허가를 받은 후, 법적 기준을 준수하여 건설해야 한다.
허가 없이 건축하거나, 승인된 내용과 다르게 변경하면 불법 건축물로 간주된다.

 

2) 불법 건축물의 주요 유형

유형	설명	대표 사례
무허가 건축물	건축 허가 없이 건축된 건물	허가 없이 창고, 주택, 상가를 지은 경우
위반 건축물	허가받은 설계와 다르게 건축	3층 허가 후 4층으로 증축
무단 증축 및 용도 변경	승인된 용도와 다르게 사용	주택을 상가로 개조 후 영업
대지 요건 위반	도로와 연결되지 않은 대지에 건축	건축법상 ‘도로와 대지 관계’ 위반

*

* 중요 포인트

• 불법 건축물은 단순히 허가가 없거나 건물을 크게 증축한 경우만이 아니라, 용도 변경만 해도 불법이 될 수 있다.
• 따라서 건축을 하기 전, 반드시 관련 법규를 확인하고 인허가 절차를 거쳐야 한다.

2. 불법 건축물이 되면 어떤 문제가 발생할까?

1) 건축물대장에 ‘위반 건축물’로 등재됨

• 불법 건축물로 판정되면 건축물대장에 ‘위반 건축물’로 등록된다.
• 위반 건축물로 등록된 건물은 매매 및 대출이 어려워질 수 있음.

2) 철거 명령 또는 원상복구 조치

• 지자체에서 자진 철거 명령을 내릴 수 있으며, 이를 이행하지 않으면 강제 철거될 수 있음.
• 무단 증축한 부분은 원상복구 조치를 요구받을 수도 있음.

3) 과태료 및 이행강제금 부과

• 불법 건축물에 대해서는 최대 건축비용의 10%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있음.
• 지자체에서 정기적으로 이행강제금을 부과하여 해결하지 않을 경우 추가 비용 발생.

* 예시: 서울시 불법 건축물 단속 사례
서울시는 2023년 기준 불법 건축물 단속을 강화하여, 위반 건축물 5,000건 이상을 적발하고
총 100억 원 이상의 과태료를 부과했다.

 

3. 불법 건축물을 합법화하는 방법

불법 건축물이 되어도 법적 절차를 통해 합법화할 수 있는 방법이 있다.
다만, 모든 불법 건축물이 합법화되는 것은 아니며, 법적 기준을 충족해야 한다.

 

1) 기존 건축물대장에 등록되지 않은 경우 (무허가 건축물)

* 해결 방법:

• 해당 지역의 건축법 및 지자체 규정을 확인하여 허가 가능 여부 검토.
• 건축물대장 등록 신청 → 건축사 또는 감리업체를 통해 기존 건축물을 측량하고 건축물대장 작성 후 신고.
• 일정한 과태료를 납부한 후 건축물대장에 정식 등록 가능.

2) 무단 증축 및 허가 내용 위반 사례

* 해결 방법:

• 건축물 사용 승인 재신청
• 위반 건축물 해제 요청

3) 무단 용도 변경 사례

* 해결 방법:

• 건축법상 용도 변경이 가능한지 확인 후 ‘건축물 용도 변경 신고’ 진행.
• 일부 지역에서는 특정 용도로 변경할 경우 추가 주차 공간 확보 등의 조건이 부과될 수 있음.

* 예시: 주택을 상업시설로 변경하는 경우

• 일반주거지역에 위치한 주택을 상업시설(카페, 사무실 등)로 변경하려면 지자체의 허가가 필요.
• 상업시설이 허용되지 않는 용도지역이면, 용도 변경이 불가능할 수도 있음.

 

4. 불법 건축물을 방지하는 방법

1) 건축 전 사전 확인 필수

• 토지이용계획확인서를 통해 건축 가능 여부 확인.
• 건축법상 허용된 용도와 규모를 정확히 파악.

2) 인허가 절차 준수

• 건축 허가 → 착공 신고 → 사용 승인의 공식 절차를 반드시 따를 것.
• 무단 증축, 불법 개조는 철저히 피해야 함.

3) 지자체의 건축 관련 상담 활용

• 지역 건축과 또는 건축사무소를 통해 사전 상담 후 진행하면 불법 건축물 방지 가능.

 

불법 건축물을 피하고, 합법적으로 건축하는 것이 중요하다

• 불법 건축물은 단순한 행정상의 문제가 아니라, 안전 및 법적 리스크를 초래할 수 있음.
• 불법 건축물로 등록되면 매매, 대출, 재산권 행사에 불이익을 받을 가능성이 큼.
• 법적 절차를 따르거나, 기존 불법 건축물은 적절한 방법으로 합법화하는 것이 최선의 해결책이다.

* 건축을 계획하고 있다면, 사전에 건축법을 철저히 검토하고 합법적인 절차를 따르는 것이 가장 중요하다.